2008 благополучно канул в лету. Итоги подбиты. Цифры наготове. Можно видеть гораздо яснее, что нас ждет в 2009 и приготовиться к действиям практически в любых обстоятельствах.
Если говорить об Америке, то год 2008 был годом созревания и дальнейшего углубления большого экономического кризиса, которому в конце ноября 2008 года власти присвоили официальное имя "РЕЦЕССИЯ". Честно говоря, кризис стал заметен только к концу года, да и то больше по настроению людей, чем по реальным проявлениям. Однако, недвижимость потрясло изрядно.
Каковы признаки?
Во-первых, снижение средней цены на недвижимость.
Оговорюсь: я работаю последние 10 лет в городе Кливленде штата Огайо, который - к счатью или к несчастью - не был затронут настоящим бумом, поразившим воображение и порой разум жителей Флориды, Калифорнии и Невады. Однако, свои пузыри у нас тоже надувались, а потому без разочарований и корректировки не обходится и у нас. Итог: снижение цены по нашему МЛС, который охватывает территорию, равную примерно по площади Московской области, с населением около 3 миллионов человек, составило 19 % по сравнению с 2007 годом, который также потерял около 8 % по сравнению с предыдущим 2006.
Во-вторых, сокращение числа реально работающих риэлторов, что радует.
В-третьих, продолжение и углубление политики банков на продажу дефолтных домов и квартир по демпинговым ценам.
В-четвертых - как следствие, увеличение количества продаж домов, отошедших банкам по дефолтам.
В-пятых, ужесточение требований банков к заемщикам по ипотеке.
В-шестых, беспрецедентное снижение ставок по межбанковским кредитам и по ипотечным кредитам. На сегодняшний день ставка кредитования составляет около 5 % годовых при займе на тридцать лет.
В-седьмых, легкое снижение числа предложений, в основном за счет того, что многие продавцы ушли с рынка, предпочтя сдать свои дома вместо того, чтобы продавать их за бесценок.
В-восьмых, корректировка рынка элитных домов и ветхого жилья. На обоих этих рынках цены упали благодаря агрессивной ценовой политике банков, которым отошла недвижимость за неуплату, и которые продают эти дома во многих случаях буквально за полцены.
В-девятых, раздача слонов, так назывемое стимулирование рынка за счет вливаний сотен миллиардов долларов в банковскую индустрию , которое побочным эффектом имеет стимулирование неплатежей даже по вполне благополучным ипотечным займам.
В-десятых, колоссальное число домовладельцев, которых грустно, но остроумно называют "подводниками" , т.е. домовладельцев, чьи долги перед банками по ипотеке превышают сегодняшнюю рыночную стоимость домов (с учетом демпинга банков).
Список можно продолжать. Кое-какие черты кризиса до сих пор не понятны российским людям, кое-что уже вполне близко и знакомо российскому человеку.
Российским риэлторам еще предстоит перестраивать работу в связи с кризисом, а потому хорошо быть хотя бы немного подготовленным и вооруженным.
Год 2009 не обещает значительных улучшений, хотя, по многим признакам, цены в прежде сбалансированных регионах уже достигли дна. Однако, это не означает невозможности снижения цен и в 2009 году, частично по инерции, частично за счет предстоящей новой волны дефолтов, в большой мере провоцируемой "стимулирующими" действиями нынешнего правительства.
Как действовать тем риэлторам, которые настолько любят и знают свою профессию, что выживают, невзирая ни на что?
Несколько простых советов.
В-десятых, колоссальное число домовладельцев, которых грустно, но остроумно называют "подводниками" , т.е. домовладельцев, чьи долги перед банками по ипотеке превышают сегодняшнюю рыночную стоимость домов (с учетом демпинга банков).
Список можно продолжать. Кое-какие черты кризиса до сих пор не понятны российским людям, кое-что уже вполне близко и знакомо российскому человеку.
Российским риэлторам еще предстоит перестраивать работу в связи с кризисом, а потому хорошо быть хотя бы немного подготовленным и вооруженным.
Год 2009 не обещает значительных улучшений, хотя, по многим признакам, цены в прежде сбалансированных регионах уже достигли дна. Однако, это не означает невозможности снижения цен и в 2009 году, частично по инерции, частично за счет предстоящей новой волны дефолтов, в большой мере провоцируемой "стимулирующими" действиями нынешнего правительства.
Как действовать тем риэлторам, которые настолько любят и знают свою профессию, что выживают, невзирая ни на что?
Несколько простых советов.
- Заключайте больше эксклюзивов на продажу объектов. Кто владеет эксклюзивами - владеет рынком. Естественно, правильное ценообразование - ваша непосредственная профессиональная задача.
- Учитесь проводить и убедительно доносить до продавцов результаты сравнительного рыночного анализа цен. Время аргументации: поставим по такой-то цене, а там проверим, как рынок отреагирует - безвозвратно ушло. Кризисный рынок на "пробы" цены и спроса реагирует плохо.
- Учитесь сдавать в аренду те объекты, что продавцы не готовы отдавать по современным (сниженным) ценам, но которые тянут у владельцев средства на содержание и оплату ипотеки.
- Ищите нетрадиционные подходы к финансированию продаж. Примеры - сдача в аренду с правом выкупа, оформление продавцом ипотечного залога на часть стоимости жилья.
- Не раздувайте панику! От профессионального мнения риэлторов очень многое на рынке зависит, в том числе и особенно - поведение покупателей.
- Учитесь или вспоминайте , как делать обмены "по цепочке".
- Ищите свою нишу на рынке и разрабатывайте ее.
- Не общайтесь с нытиками и с бездельниками - эти болезни заразны!
- Работайте со своей базой данных клиентов. Клиентская база - главная и единственная ценность риэлторского бизнеса. Все остальное, что у вас есть, не стоит ничего или почти ничего. Востанавливайте старые связи. Заводите новые. Просите о рекомендациях. Предлагайте новые услуги тем, кто вас уже знает. Например, предлагайте купить сильно подешевевшую, но все еще очень ценную недвижимость за рубежом.
- УЧИТЕСЬ!!! Инвестируйте в себя, в свое настоящее и будущее. Но учитесь у правильных педагогов. У тех, кто имеет собственный успешный опыт продаж и грамотного обобщения риэлторской практики.
Светлана, удивлен снижением ставок по кредитам в Америке. Не пойму логики. Поясните пожалуйста
Вот у нас в России они повышаются. И это понятно:
1) кризис ликвидности - банкам перекрыли доступ к дешевым заемным средствам как внутри страны, так и на международном рынке капитала;
2) риски неплатежей по кредитам населению повышаются - банки компенсируют это повышением ставок дя повышения устойчивости кредитного портфеля.
3) повысилась ставка рефинансирования
Дмитрий, спасибо за вопрос. Действительно, логики в действиях правительства сейчас немного. Однако, она есть, и продиктована она стремлением увеличить доступность ипотечных кредитов и, соответственно, число покупателей недвижимости.
Бернанке снизил ставку рефинансирования практически до 0. Она теперь находится в коридоре 0-0.25%. Кроме этого, как известно, правительство выделило 700 млрд. долларов на бэйлаут финансовой системы в расчете на то, что вливание значительных средств и практически бесплатное межбанковское кредитование сумеют решить две взаимозависящие задачи:
1) протолкнуть "тромб" в финансовой системе. Средства все еще есть, их довольно много, случился своеобразный затор, который надо протолкнуть.
2) увеличить доступность ежемесячных платежей по ипотеке, таким образом стимулировать если не рост цен, то, по крайней мере, остановку в их падении.
Пока, к сожалению, снижение ставок на фоне раздачи практически неконтролируемых денег не перевешивает эффекта от стремительного роста числа REO (Real Estate Owned ) - дефолтных домов на балансе банков. Эти активы должны быть реализованы, поскольку, по закону, банкам запрещено заниматься риэлторской деятельностью, т.е. брокериджем и сдачей в аренду недвижимости. Единственный способ избавляться от этих активов - демпинговать, что банки, точнее, управляющие активами компании и делают.
Честно говоря, похоже на заколдованный круг: банки сами снижают цены на недвижимость, а бэйлаутные деньги позволяют им компенсировать убытки от невыгодных продаж. Все надежды на жесткие решения новой администрации, раз уж рынок не решились пустить на самотек и саморегуляцию.