Архив Ноябрь 2009

В связи с интересными вопросами глубоко уважаемой Марты Савенко к статьям о благах и удачных совпадениях для покупателй американской недвижимости, решила дописать о современных - посткризисных - условиях кредитования.

Дорогая Марта! Эта статья - развернутый комментарий, ответ на твои вопросы.  Надеюсь, многим читателям это будет интересно.

Для начала вернемся к комментарию к предыдущей статье - Почему американцем быть хорошо?

М.С. (Марта Савенко)  - Светлана, привет!
Вопрос: когда-то именно кредиты с нулевым взносом (не они одни, конечно, но в том числе) загнали рынок американской ипотеки туда, куда загнали. Теперь - снова на те же грабли? Или есть нюансы? Очень интересно

С.С. (Светлана Столярова - я:) -  Марта, рада видеть на моем блоге! Если ответить вкратце, то грабли - другие :) 
М.С. - Света, привет опять!
А что делается для того, чтобы бессовестных не кредитовали? Появились законодательные или какие-то другие ограничения?

С.С. - Чтобы не кредитовать бессовестных, банки ужесточили условия андеррайтинга. Законодательство тут ни причем. Сами банки на воду дуют, так сказать.

Во-первых, теперь ипотеку дают только тем, у кого доход достаточен и доказуем либо официальными зарплатами, либо налоговыми декларациями за последние два года .

В предыдущем посте "Слишком хорошо, чтобы быть правдой?" я перечислила все достоинства нынешнего момента для тех, кто готов покупать недвижимость в США, в частности, в городе Кливленде.

Этот пост - о том, почему сейчас хорошо не только покупать дома, но еще и быть американцем.  Тем, кто постоянно живет и работает в Америке и покупает американскую недвижимость - сильно повезло, потому как к благоприятным обстоятельствам  добавляются еще и невероятные стимулирующие средства от правительства.

Судите сами:

• $8,000 налогового кредита (то есть реальных денег) предлагается тем, кто покупает впервые или не владел собственным жильем в течение последних трех лет. Конгресс продлил Налоговый кредит : вы должны найти себе жилье и заключить контракт на его покупку до 30 апреля 2010 года и закрыть сделку до 30 июня 2010 года. Если вы подходите по всем параметрам под определение First time home buyer, то вам полагается налоговый кредит в размере 10 % от стоимости приобретенного дома, вплоть до $8,000. Это очень серьезная сумма, чтобы ее игнорировать, особенно если вам все равно надо переезжать из апартмента или из съемного дома в собственное жилье.
• $6,500 налогового кредита дается тем, кто переезжает в следующее жилье после жизни и владения предыдущим в течение пяти последовательных лет из последних восьми. Новая инициатива Правительства США стимулирует нынешних домовладельцев к переезду в новые дома или кондоминиумы - и правильно! Более удачного момента найти трудно. А на что потратить $6,500 - вы решите сами. Этот налоговый кредит - такой же краткосрочный, как и для покупающих впервые, так что стоит начать всерьез искать себе следующий дом. Тем более, что проценты по кредитам - рекордно низкие.
• Рекордно низкий процент по кредиту. Для тех, кто не испортил себе кредитную историю и показывает достаточный налогооблагаемый доход, нынешний рынок предлагает просто подарочные условия кредитования.

 

Давайте сравним цифры. Допустим, вы покупаете дом за 200 тысяч долларов. Допустим, вы скопили достаточное количество денег, чтобы дать 20 % первоначального взноса. Допустим, вы - идеальный заемщик с точки зрения банка (доказуемый доход - кредитный счет - структура кредитной истории у вас в порядке).

 

Совсем недавно для таких заемщиков процент по кредиту в 6.25 % был вполне приличным и достойным. Сегодня тот же самый кредит на 30 лет с фиксированным процентом и фиксированным платежом можно получить под 4.75 %.

 

Используя простейший ипотечный калькулятор, множество которых вы можете найти в Интернете, например, на сайте www.Local-n-Global.com, давайте рассчитаем ваши платежи и сравним выигрыш от покупки сейчас с покупкой при проценте в 6.25%:

 

 

Цена покупки	$200,000
Первоначальный взнос	$40,000
Размер кредита	$160,000
Фиксированный процент на 30 лет	4.75%	6.25 %
Месячный платеж - процент банку плюс погашение долга	$834.64	$985.15
Общий платеж по процентам, которые надо будет выплатить банку в течение 30 лет	$140,468	$194,653
СТОИМОСТЬ БЕЗДЕЙСТВИЯ	$54,185

 

 

Для тех, кто не накопил 20 %, существуют программы с 3.5 % первоначального взноса и даже - в некоторых случаязх -с 0%.

 

Так чего же вы ждете? Если у вас подрастают дети и вам все равно надо переезжать в больший дом, если ваш нынешний дом стал велик и вам пора перебираться в меньший, если вы снимаете жилье, но вполне можете позволить себе жить в собственном доме, спешите! Сейчас самое время проанализировать свои обстоятельства, проконсультироваться с надежным профессионалом в недвижимости и - если вам действительно надо переезжать - ДЕЙСТВОВАТЬ!

 

Удачи вам!

 

Для бесплатной консультации по оценке перспектив покупки или продажи вашего жилья - обращайтесь к нам в Local-n-Global Realty. 877-770-5551 - круглосуточно.

P.S. Оригинально эта статья создавалась для публикации в русскоязычной газете "Проспект" гор. Кливленда. Призывы к действию хоть и обращены к кливлендцам, вполне могут быть отнесены и к тем, кто захочет инвестировать в недвижимость США. Милости просим!

Людям свойственно осторожно-иронически и даже с подозрением относиться к  удачно складывающимся обстоятельствам. Слишком хорошо, чтобы быть правдой - такая поговорка есть и  в русском, и в английском языках.  А еще русские говорят: поспешишь - людей насмешишь. 

 

Но всегда ли можно верить пословицам?

 

Случаются, случаются в жизни моменты, когда промедление и недоверие к везению может обернуться большими потерями. Именно такой момент наступил для тех, кому в обозримом будущем предстоит покупать себе жилье в окрестностях города Кливленда.

К сожалению, не удалось побывать на Конгрессе НАР в этом году. Потому что далеко - Сан Диего на другом побережье все ж таки находится :) .

Спасибо Брэду Андерсону, по-своему Игорю Червякову американского форума-блогосферы риэлторов Active Rain , за компиляцию превосходного видео, отражающего новейшие предложения компаний, снабжающих риэлторов новыми технологиями.

Смотрите:


В ассортименте:

• мобильные сканеры от компании Фуджитсу - для удобства риэлторов, которым необходимо "в поле" сканировать важные документы, договоры, подписанные с клиентыми и пр., и переводить их - для удобства - в ПДФ формат

•  Prelisting.com - веб сайт с различными примочками для риэлторов, которые еще не заключили ЭД, но должны впечатлить собственников

•  Alamode  - аппликация для Айфона, позволяющая сохранять и передавать отзывы покупателей о просмотренных объектах

•  AgentOffice - СРМ система для агентов и брокеров

•  TxT2Look.com - компания, специализирующаяся на маркетинге объктов при помощи СМС-ок
  

•  RealtyPilot.com - отслеживание деятельности всего офиса в одной программе

• The Boom - микрофоны, позволяющие агентам в большом офисе вести переговоры, не мешая другим - усиливают звук, говорить можно шепотом, клиент все равно услышит

•  RealBiz360 - компания, предлагающая видеотуры, слайдшоу, которые можно грузить на Ютюб, Фейсбук и пр.

•  MarketLeader - lead generation , то бишь, по-Вашему, генератор трафика и софтвер, помогающий запросы каталогизировать и отслеживать

•  HomeOnTheTube.com - видеокатолог и маркетинговый инструмент для продвижения объектов недвижимости

•  IDXBroker -  первая персонализируемая аппликация МЛС для Айфона

•  VisualTour.com-  маркетинговая система, технология визуальных туров по недвижимости

•  PlanetRE - мобильные веб сайты для риэлторов

• LWolfe.com- системы бухгалетрской отчетности для АН, персональные веб сайты для агентов

•  PostYourListing.com -  система синдикации (размещения на разных порталах) листингов

•  AdWriter - писатели, специализирующиеся на создании рекламных текстов для риэлторов
  

• ListHub - система распространения информации о листингах - БЕСПЛАТНО!

• GoPaperless.com- софтвер для электронных подписей на ноутбуках - таблетках. Удобнейший инструмент для мобильного закрепления агентско-клиентских отношений "в поле"

•  GoClosing.com - электронная система закрытия сделки, координирующая действия  риэлторов, ипотечных банкиров и титульных агентов

•  PreviewFirst.com - система создания виртуальных туров самими агентами - достаточно загрузить фото и описание

•  ForeclosureRadar - Радар информации о дефолтных домах, отобранных банками за долги

•  ERealtyLog.com- система управления транзакциями. Логистика сделок: ни агенты, ни помощники не имеют больше возможности пропустить что-либо важное

•  RealAgile.com -  аналитики, обещают рассказать агентам, кто их будущий клиент, где копать и взращивать, исходя из анализа демографии и экономической обстановки

•  LoopNet.com - самая большая база коммерческих объектов Америки

•  ThePertfectGift.com -  подарки клиентам на закрытие сделки

•  HillsideSoftware.com - новый продукт "Лучший Дом Для Меня" - аппликация для Айфона, которая отправляет покупателей на Ваш веб сайт

•  Boopsie.com - мобилизация МЛС - объекты недвижимости на мобильных телефонах.

Очень впечатляющая презентация! Отличие от прошлых лет - обилие аппликаций для мобильных телефонов. Главная тенденция - кастомизация, персонализация , брендирование всех аппликаций и программ под конкретного агента.

Вот это - то, что люди называют Технологиями.  А не так называемые "технологии", как обмануть клиента или подсадить его на скрытую комиссию.

Есть к чему стремится и чему учиться. И вечный бой!

Я люблю баскетбол. И болею за Кливлендскую команду Кавалеры. Мне страшно повезло и продолжает везти наблюдать вживую рост команды и ее стремление к чемпионству в НБА.

Еще пять лет назад Кавалеры были самой захудалой и распоследней командой в профессиональном баскетболе Америки. Наконец, в команде появился юный гений баскетбола, местный парнишка из Акрона Леброн Джеймс, которого теперь весь мир знает как Короля Джеймса. Харизматичный, универсальный, трудолюбивый, молодой, умелый и очень умный игрок. MVP - Most Valuable Player - самый ценный игрок Национальной Баскетбольной Ассоциации Америки 2009 года.

Казалось бы, какое отношение Кавалеры имеют к недвижимости? 

Давайте посравниваем. Когда Леброн был практически единственной звездой команды, весь баскетбольный мир восхищался его талантами и способностями, но команда упорно проигрывала, поскольку один герой вытянуть всю команду был не в состоянии. Случается такое в нашем деле?