В связи с интересными вопросами глубоко уважаемой Марты Савенко к статьям о благах и удачных совпадениях для покупателй американской недвижимости, решила дописать о современных - посткризисных - условиях кредитования.
Дорогая Марта! Эта статья - развернутый комментарий, ответ на твои вопросы. Надеюсь, многим читателям это будет интересно.
Для начала вернемся к комментарию к предыдущей статье - Почему американцем быть хорошо?
М.С. (Марта Савенко) - Светлана, привет!
Вопрос: когда-то именно кредиты с нулевым взносом (не они одни, конечно, но в том числе) загнали рынок американской ипотеки туда, куда загнали. Теперь - снова на те же грабли? Или есть нюансы? Очень интересно
С.С. (Светлана Столярова - я:) - Марта, рада видеть на моем блоге! Если ответить вкратце, то грабли - другие :)
М.С. - Света, привет опять!
А что делается для того, чтобы бессовестных не кредитовали? Появились законодательные или какие-то другие ограничения?
С.С. - Чтобы не кредитовать бессовестных, банки ужесточили условия андеррайтинга. Законодательство тут ни причем. Сами банки на воду дуют, так сказать.
Во-первых, теперь ипотеку дают только тем, у кого доход достаточен и доказуем либо официальными зарплатами, либо налоговыми декларациями за последние два года .
Во-вторых, кредитуют только тех, кто создал себе (или не испортил) приличную кредитную историю и заработал кредитный счет, как минимум, в 620 очков (850 - максимум).
При наличии этих двух нехитрых условий - доказуемого и достаточного дохода и пристойной кредитной истории - банки деньги на покупку домов в США сегодня дают, если, конечно, соблюдено еще и третье условие: сама недвижимость должна поддаваться оценке независимым оценщиком, а стоимость покупки - не превышать оценочной стоимости дома или квартиры.
Самое интересное, что даже эти достаточно простые критерии многие считают сегодня драконовскими. Даже нынешним летом, на третьем году ипотечного кризиса, находились клиенты, которые удивлялись и даже обижались на то, что , видите ли, банки хотят слишком много знать о личных доходах заемщика.
И тем не менее, проблемы с получением ипотечного кредита даже у тех, кто имеет стабильный доход и высокий кредитный счет, могут возникнуть, если:
О причинах - если интересно - в другой статье.
С уважением,
Светлана Столярова
P.S. Следите за нами на Facebook! Записывайтесь в фаны нашей страницы (ссылка внизу). Мы здесь говорим и по-английски, и по-русски (другие языки- на очереди)
При наличии этих двух нехитрых условий - доказуемого и достаточного дохода и пристойной кредитной истории - банки деньги на покупку домов в США сегодня дают, если, конечно, соблюдено еще и третье условие: сама недвижимость должна поддаваться оценке независимым оценщиком, а стоимость покупки - не превышать оценочной стоимости дома или квартиры.
Самое интересное, что даже эти достаточно простые критерии многие считают сегодня драконовскими. Даже нынешним летом, на третьем году ипотечного кризиса, находились клиенты, которые удивлялись и даже обижались на то, что , видите ли, банки хотят слишком много знать о личных доходах заемщика.
И тем не менее, проблемы с получением ипотечного кредита даже у тех, кто имеет стабильный доход и высокий кредитный счет, могут возникнуть, если:
- Вашего дохода достаточно для покупки нового дома только при условии продажи старого. Кстати, новый андеррайтинг гораздо более гибко подходит к так называемому Debt to Income (DTI) Ratio - Отношению расходов к доходам. В классической ипотеке (до всяких бумов и кризисов) деньги на покупку жилья давались только в том случае, если расходы на выплату ипотеки не превышали 28 % от месячного дохода, а суммарные выплаты по кредитам не превышали 33 %. Некоторые нынешние программы разрешают до 50 % расходов. И тем не менее, если вашего дохода не хватает на платежи по двум ипотекам, продавать нынешний дом для покупки следующего придется обязательно. А вот тут может быть засада, а именно:
- Существующий дом невозможно продать по цене, достаточной, чтобы выплатить задолженность по существующему ипотечному кредиту и перекрыть расходы на продажу дома, в том числе и риэлторскую комиссию. Именно из-за того, что значительная часть американских семей оказалась "под водой - under water" , количество продаж на рынке недвижимости США сократилось.
О причинах - если интересно - в другой статье.
С уважением,
Светлана Столярова
P.S. Следите за нами на Facebook! Записывайтесь в фаны нашей страницы (ссылка внизу). Мы здесь говорим и по-английски, и по-русски (другие языки- на очереди)
Local-n-Global Realty on Facebook on Facebook
Загнали страну и мир в кризис не кредиты с нулевым взносом, а бессовестное кредитование безответственных людей , маниакально портящих себе кредитные истории и не способных к домовладению (по определению - делу сильно ответственному).
Очень много порядочных людей, особенно владельцев бизнесов и молодых специалистов, воспользовались возможностями купить себе жилье с нулевым или минимальным взносом. И платили, и платят, невзирая на кризисы. Потому что не отсутствие накоплений - причина неплатежей, а привычка к халяве и к тому, что все им "должны".