Американский Кризис Недвижимости: Причудливые Повороты. Ч.2

Результат - предсказуем. Упали цены на недвижимость, и большое число домовладельцев оказалось «под водой», т.е. стоимость домов стала ниже, чем долги перед банком. Самое неприятное, что пострадали как те, кто брал в долг и тратил достаточно безответственно, так и те, кто покупал с ощутимым первоначальным взносом, и добросовестно и своевременно делал все платежи.

Пример?

Вы купили дом, скажем, в Mayfield Heights, в 2006 году за $150,000. Внесли вполне респектабельные 10 %  , оставшиеся  $135,000 взяли в долг, своевременно и аккуратно делали все платежи. В начале 2010 года оказалось, что тот же самый дом можно продать не больше, чем за $140,000. Если Вам нравится дом и Вы не собираетесь его продавать, то большой проблемы в этом нет. А если необходимо переезжать?

Если Вы не доплачивали в счет погашения тела долга в течение всех лет, что Вы платили банку, то, заплатив более 11 тыс. Долларов за продажу (комиссия риэлторам, налоги, оформление и пр.), Вы можете оказаться в ситуации классической короткой продажи, т.е. денег, полученных от покупателя, может элементарно не хватить на погашение остатка долга банку.

Другой пример.

Когда Вы покупали дом в 2005 году, Вы не рассчитывали жить в нем дольше, чем три-четыре года. Зная о Ваших планах, банкир посоветовал Вам профинансировать Вашу покупку не по стандартной программе с фиксированным процентом и с фиксированным платежом на 30 лет, а по программе, предлагающей гораздо более выгодный процент и очень низкий месячный платеж, поскольку погашать долг было не обязательно, достаточно выплачивать процент по займу ( т.н. Interest only). Условием займа было то, что относительно низкий процент фиксировался на три года, а дальше он должен меняться в зависимости от индекса, к которому этот процент был изначально привязан.

Поначалу все выглядело вполне оптимистично. Цены росли, финансирование было делом легким, всегда был в запасе вариант перефинансировать Ваш относительно рисковый мортгидж, поменяв его на стандартную программу с долгосрочным фиксированным процентом.

Однако, к 2009 году Ваши планы поменялись и стало ясно, что переезд отложился. А вот с рефинансированием возникли сложности. Даже  если все в порядке с доходом и с кредитным счетом, оценочная стоимость дома упала настолько, что банк соглашается перефинансировать ваш займ только при условии, что Вы довнесете значительную сумму. Если Вам все-таки предстоит переезд, то продажа без доплаты из-за падения цен тоже выглядит нереальной.

Все чаще в прессе звучат советы планировать стратегический отказ от проблемного дома. Мол, нечего искать правых и виноватых, глупо платить за то, что никогда не будет стоить столько, сколько вы заплатите. Не проще ли перестать платить банку вообще, откладывать сэкономленные на платежах деньги в кубышку и, бросив дом, начинать жизнь сначала.? Так ли это?

Что делать?

Во-первых, надо твердо решить: хотите ли Вы сохранить дом или Вам надо из этого дома переезжать.

Если Ваша цель - сохранить дом, то надо пытаться работать с банком и с соответствующими организациями, чья цель - помогать страждущим домовладельцам. В Кливленде есть Neighborhood Housing Services
of Greater Cleveland. Веб сайт -  http://www.nhscleveland.org/, телефон - 216-458-4663.

Если же переезд необходим, то немедленно обращайтесь к риэлтору - специалисту по Short Sales.

ВАЖНО!!!

Как бы ни складывалась Ваша ситуация, к какому бы исходу Вы ни готовили себя и свою семью, НЕ ТЯНИТЕ ВРЕМЯ! Звоните специалистам! Увы, бывают случаи, что собственники обращаются к риэлторам слишком поздно. Даже если Ваш риэлтор очень активно рекламировал дом и  быстро получил офер,  не всегда удается остановить уже назначенную принудительную продажу.

Давайте посмотрим, в какой момент возможны Short Sales, а когда неминуемо наступает Foreclosure.

Чем раньше Вы обратитесь к специалистам, тем выше шанс решить Вашу проблему с наименьшими потерями.

Удачи Вам!