Один критерий остался за пределами внимания лихих журналистов и исследователей современного урбанизма - это количество и распространенность «подводных» продаж недвижимости, другими словами, «коротких» продаж, пресловутых Shоrt Sales.

Итак, что такое Short Sale?

Определение короткой продажи, или продажи «по-красному», говоря старым бухгалтерским языком, очень просто: Short Sale - это продажа недвижимости по цене ниже, чем долг перед банком. В нынешнем понимании Short Sale - это также возможность для продавца получить от банка официальное разрешение не платить после продажи дома остаток долга.

Еще администрация Джорджа Буша позволила продавцам не платить налоги с прощенного банком долга, который, с точки зрения налоговых органов,  рассматривается как налогооблагаемая прибыль. С приходом в Белый Дом Барака Обамы короткие продажи тоже получили свою долю внимания, серьезные деньги выделены для компенсации банковских потерь. С 1 апреля войдут в силу новые правила, призванные упростить процедуру Short Sales. Мы предполагаем, что в 2010 году в Кливленде число коротких продаж вырастет значительно, в том числе и благодаря новым правилам, принятым Department of Treasury.

Short Sales Vs. Foreclosures.

До нынешнего года покупатели и их агенты в большинстве случаях предпочитали покупать банковские дома и склонны были игнорировать Short Sales, покупка которых - сложна, требует невероятного терпения, спокойствия и нескольких месяцев ожидания в «подвешенном» состоянии.  Кроме того, в Кливленде количество домов, предлагаемых на продажу банками, которые получили эти дома на баланс в результате Foreclosure, значительно первышало предложения по Short sale.

В годы бума на рынке недвижимости произошел критический сдвиг в отношении значительного числа людей к владению недвижимостью и к обязательствам, связанным с этим владением, а именно:

• Многие домовладельцы добровольно «перекредитовали» свои дома, т.е. набрали слишком много долгов под залог недвижимости. Все помнят времена, когда было совсем несложно получить дешевые деньги, открыв Equity line. Причем, деньги раздавались и под 125 % от оценочной стоимости недвижимости.
• Многие покупали, не внося ни цента первоначального взноса, а значит, могли продать без потерь только при условии значительного роста цены.
• Насаждалось отношение к дому как к копилке, из которой в любой момент   можно вынуть пару копеек на отдых, машины, телевизоры и прочие краткосрочные радости.

Кливленду, увы,  принадлежало печальное первенство по числу Foreclosures. Хотя в годы бума рынок недвижимости Кливленда оказался в стороне от роста цен, от искусственно раздуваемого ценового «пузыря», тем не менее, кое-где локальные «пузырьки» надувались. Государство провоцировало безудержное потребление. Финансовым магнатам нужны были новые и новые ипотечные заемщики, чтобы насытить мировой спрос на «надежные» ценные бумаги, каковыми считались американские ипотечные обяазтельства. Деньги стали раздавать всем, кто дышит.

Немудрено, что мгновенно активизировались «умники», которые сочли, что, коль банки раздают деньги направо-налево, не грех эти банки обмануть. Большинство ценовых «пузырей» в Кливленде надувалось именно благодаря  действиям недобросовестных  банкиров, оценщиков, строителей и, конечно, самих заемщиков.

Сколько было случаев, когда дома «покупались» теми, кто не имел ни малейшего намерения в этих домах проживать, приобретались с единственной целью - любым путем, пусть даже обманом и подделкой документов, вытянуть из банков деньги под залог неумеренно переоцененного жилья.

Естественно, что люди, которые занимали деньги без намерения отдавать долги, безо всякого сожаления эти дома теряли. Отсюда и волна Foreclosures - принудительных продаж домов. По разным оценкам, доля продаж домов, отошедших банкам, в общем числе продаж жилья в Кливленде в 2008-2009 годах составила не меньше 30 %. С учетом того, что банки откровенно демпинговали, неудивительно, что покупатели, которые ищут хорошие варианты, активно приобретали банковские дома.