По разным оценкам, доля продаж домов, отошедших банкам, в общем числе продаж жилья в Кливленде в 2008-2009 годах составила не меньше 30 %. С учетом того, что банки откровенно демпинговали, неудивительно, что покупатели, которые ищут хорошие варианты, активно приобретали банковские дома.

Результат - предсказуем. Упали цены на недвижимость, и большое число домовладельцев оказалось «под водой», т.е. стоимость домов стала ниже, чем долги перед банком. Самое неприятное, что пострадали как те, кто брал в долг и тратил достаточно безответственно, так и те, кто покупал с ощутимым первоначальным взносом, и добросовестно и своевременно делал все платежи.

Пример?

Вы купили дом, скажем, в Mayfield Heights, в 2006 году за $150,000. Внесли вполне респектабельные 10 %  , оставшиеся  $135,000 взяли в долг, своевременно и аккуратно делали все платежи. В начале 2010 года оказалось, что тот же самый дом можно продать не больше, чем за $140,000. Если Вам нравится дом и Вы не собираетесь его продавать, то большой проблемы в этом нет. А если необходимо переезжать?

Если Вы не доплачивали в счет погашения тела долга в течение всех лет, что Вы платили банку, то, заплатив более 11 тыс. Долларов за продажу (комиссия риэлторам, налоги, оформление и пр.), Вы можете оказаться в ситуации классической короткой продажи, т.е. денег, полученных от покупателя, может элементарно не хватить на погашение остатка долга банку.

Другой пример.

Когда Вы покупали дом в 2005 году, Вы не рассчитывали жить в нем дольше, чем три-четыре года. Зная о Ваших планах, банкир посоветовал Вам профинансировать Вашу покупку не по стандартной программе с фиксированным процентом и с фиксированным платежом на 30 лет, а по программе, предлагающей гораздо более выгодный процент и очень низкий месячный платеж, поскольку погашать долг было не обязательно, достаточно выплачивать процент по займу ( т.н. Interest only). Условием займа было то, что относительно низкий процент фиксировался на три года, а дальше он должен меняться в зависимости от индекса, к которому этот процент был изначально привязан.

Поначалу все выглядело вполне оптимистично. Цены росли, финансирование было делом легким, всегда был в запасе вариант перефинансировать Ваш относительно рисковый мортгидж, поменяв его на стандартную программу с долгосрочным фиксированным процентом.

Однако, к 2009 году Ваши планы поменялись и стало ясно, что переезд отложился. А вот с рефинансированием возникли сложности. Даже  если все в порядке с доходом и с кредитным счетом, оценочная стоимость дома упала настолько, что банк соглашается перефинансировать ваш займ только при условии, что Вы довнесете значительную сумму. Если Вам все-таки предстоит переезд, то продажа без доплаты из-за падения цен тоже выглядит нереальной.

Все чаще в прессе звучат советы планировать стратегический отказ от проблемного дома. Мол, нечего искать правых и виноватых, глупо платить за то, что никогда не будет стоить столько, сколько вы заплатите. Не проще ли перестать платить банку вообще, откладывать сэкономленные на платежах деньги в кубышку и, бросив дом, начинать жизнь сначала.? Так ли это?

Что делать?

Во-первых, надо твердо решить: хотите ли Вы сохранить дом или Вам надо из этого дома переезжать.

Если Ваша цель - сохранить дом, то надо пытаться работать с банком и с соответствующими организациями, чья цель - помогать страждущим домовладельцам. В Кливленде есть Neighborhood Housing Services
of Greater Cleveland. Веб сайт -  http://www.nhscleveland.org/, телефон - 216-458-4663.

Если же переезд необходим, то немедленно обращайтесь к риэлтору - специалисту по Short Sales.

ВАЖНО!!!

Как бы ни складывалась Ваша ситуация, к какому бы исходу Вы ни готовили себя и свою семью, НЕ ТЯНИТЕ ВРЕМЯ! Звоните специалистам! Увы, бывают случаи, что собственники обращаются к риэлторам слишком поздно. Даже если Ваш риэлтор очень активно рекламировал дом и  быстро получил офер,  не всегда удается остановить уже назначенную принудительную продажу.

Давайте посмотрим, в какой момент возможны Short Sales, а когда неминуемо наступает Foreclosure.

Чем раньше Вы обратитесь к специалистам, тем выше шанс решить Вашу проблему с наименьшими потерями.

Удачи Вам!

Кризис на американском рынке недвижимости далек от завершения. Несмотря на серьезную активность рынка, до оздоровления еще очень неблизко.

Увы, даже тщательно собираемые и обрабатываемые статистические данные не дают точной картины: мы так и не знаем, какова доля продаж домов, отошедших банкам в результате принудительных продаж (Foreclosures), а также каков объем "Коротких" продаж (Short Sales). Цифры-цифрами, но для многих участников рынка недвижимости эти типы продаж стали реальностью, не всегда удобной и приятной.

Вот этому я и посвятила серию статей, опубликованных в Кливлендской газете "Проспект". Думаю, многим моим российским коллегам будет интересна эта информация.

Short Sales - История, Мифы и Реальность

Светлана Столярова, Local-n-Global Realty

                                               Консультант по недвижимости, Брокер

Журнал Форбс недавно назвал Кливленд самым несчастным и неудобным для жизни городом Америки . Несмотря на то, что в печальную десятку попали еще и такие города, как Нью-Йорк, Майами и Чикаго,

Кризис на американском рынке недвижимости далек от завершения. Несмотря на серьезную активность рынка, до оздоровления еще очень неблизко.

Увы, даже тщательно собираемые и обрабатываемые статистические данные не дают точной картины: мы так и не знаем, какова доля продаж домов, отошедших банкам в результате принудительных продаж (Foreclosures), а также каков объем "Коротких" продаж (Short Sales). Цифры-цифрами, но для многих участников рынка недвижимости эти типы продаж стали реальностью, не всегда удобной и приятной.

Вот этому я и посвятила серию статей, опубликованных в Кливлендской газете "Проспект". Думаю, многим моим российским коллегам будет интересна эта информация.

Short Sales - История, Мифы и Реальность

Светлана Столярова, Local-n-Global Realty

                                               Консультант по недвижимости, Брокер

Журнал Форбс недавно назвал Кливленд самым несчастным и неудобным для жизни городом Америки . Несмотря на то, что в печальную десятку попали еще и такие города, как Нью-Йорк, Майами и Чикаго,

Один критерий остался за пределами внимания лихих журналистов и исследователей современного урбанизма - это количество и распространенность «подводных» продаж недвижимости, другими словами, «коротких» продаж, пресловутых Shоrt Sales.

Итак, что такое Short Sale?

Определение короткой продажи, или продажи «по-красному», говоря старым бухгалтерским языком, очень просто: Short Sale - это продажа недвижимости по цене ниже, чем долг перед банком. В нынешнем понимании Short Sale - это также возможность для продавца получить от банка официальное разрешение не платить после продажи дома остаток долга.

Еще администрация Джорджа Буша позволила продавцам не платить налоги с прощенного банком долга, который, с точки зрения налоговых органов,  рассматривается как налогооблагаемая прибыль. С приходом в Белый Дом Барака Обамы короткие продажи тоже получили свою долю внимания, серьезные деньги выделены для компенсации банковских потерь. С 1 апреля войдут в силу новые правила, призванные упростить процедуру Short Sales. Мы предполагаем, что в 2010 году в Кливленде число коротких продаж вырастет значительно, в том числе и благодаря новым правилам, принятым Department of Treasury.

Short Sales Vs. Foreclosures.

До нынешнего года покупатели и их агенты в большинстве случаях предпочитали покупать банковские дома и склонны были игнорировать Short Sales, покупка которых - сложна, требует невероятного терпения, спокойствия и нескольких месяцев ожидания в «подвешенном» состоянии.  Кроме того, в Кливленде количество домов, предлагаемых на продажу банками, которые получили эти дома на баланс в результате Foreclosure, значительно первышало предложения по Short sale.

В годы бума на рынке недвижимости произошел критический сдвиг в отношении значительного числа людей к владению недвижимостью и к обязательствам, связанным с этим владением, а именно:

• Многие домовладельцы добровольно «перекредитовали» свои дома, т.е. набрали слишком много долгов под залог недвижимости. Все помнят времена, когда было совсем несложно получить дешевые деньги, открыв Equity line. Причем, деньги раздавались и под 125 % от оценочной стоимости недвижимости.
• Многие покупали, не внося ни цента первоначального взноса, а значит, могли продать без потерь только при условии значительного роста цены.
• Насаждалось отношение к дому как к копилке, из которой в любой момент   можно вынуть пару копеек на отдых, машины, телевизоры и прочие краткосрочные радости.

Кливленду, увы,  принадлежало печальное первенство по числу Foreclosures. Хотя в годы бума рынок недвижимости Кливленда оказался в стороне от роста цен, от искусственно раздуваемого ценового «пузыря», тем не менее, кое-где локальные «пузырьки» надувались. Государство провоцировало безудержное потребление. Финансовым магнатам нужны были новые и новые ипотечные заемщики, чтобы насытить мировой спрос на «надежные» ценные бумаги, каковыми считались американские ипотечные обяазтельства. Деньги стали раздавать всем, кто дышит.

Немудрено, что мгновенно активизировались «умники», которые сочли, что, коль банки раздают деньги направо-налево, не грех эти банки обмануть. Большинство ценовых «пузырей» в Кливленде надувалось именно благодаря  действиям недобросовестных  банкиров, оценщиков, строителей и, конечно, самих заемщиков.

Сколько было случаев, когда дома «покупались» теми, кто не имел ни малейшего намерения в этих домах проживать, приобретались с единственной целью - любым путем, пусть даже обманом и подделкой документов, вытянуть из банков деньги под залог неумеренно переоцененного жилья.

Естественно, что люди, которые занимали деньги без намерения отдавать долги, безо всякого сожаления эти дома теряли. Отсюда и волна Foreclosures - принудительных продаж домов. По разным оценкам, доля продаж домов, отошедших банкам, в общем числе продаж жилья в Кливленде в 2008-2009 годах составила не меньше 30 %. С учетом того, что банки откровенно демпинговали, неудивительно, что покупатели, которые ищут хорошие варианты, активно приобретали банковские дома.

• Вашего дохода достаточно для покупки нового дома только при условии продажи старого. Кстати, новый андеррайтинг гораздо более гибко подходит к так называемому Debt to Income (DTI) Ratio - Отношению расходов к доходам. В классической ипотеке (до всяких бумов и кризисов) деньги на покупку жилья давались только в том случае, если расходы на выплату ипотеки не превышали 28 % от месячного дохода, а суммарные выплаты по кредитам не превышали 33 %. Некоторые нынешние программы разрешают до 50 % расходов. И тем не менее, если вашего дохода не хватает на платежи по двум ипотекам, продавать нынешний дом для покупки следующего придется обязательно.  А вот тут может быть засада, а именно:
  
• Существующий дом невозможно продать по цене, достаточной, чтобы выплатить задолженность по существующему ипотечному кредиту и перекрыть расходы на продажу дома, в том числе и риэлторскую комиссию.  Именно из-за того, что значительная часть американских семей оказалась "под водой - under water" , количество продаж на рынке недвижимости США сократилось.